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Zentrale Gebäude- und Liegenschaftsdokumentation
Projektprüfung und Bestandsdatenpflege - CAD

Wollen Sie Ihr Facility-Management-System mit Bestandsdaten füttern, überlegen Sie zunächst, was Sie mit dem Facility Management erreichen wollen. Eine Schlüsselverwaltung erfordert keine vermessungstechnische Erfassung. Hier reichen unter Umständen gescannte Pläne. Wenn Sie jedoch Flächen managen wollen, sind die Anforderungen an Bestandsdaten schon höher gesetzt. Denn betriebswirtschaftliche Aussagen, seien es Flächenproduktivitäten oder Nebenkostenabrechnungen, sind nur so zutreffend, wie die Flächenansätze korrekt ermittelt wurden.

Planungen im Bestand, Instandsetzungen und Modernisierungen, Umbauten und Erweiterungen setzen qualitativ hochwertige Bestandsdaten voraus. Je gravierender eine Baumaßnahme in die Konstruktion eines Gebäudes eingreift, desto wichtiger ist die Kenntnis des Ist-Zustandes. Unwägbarkeiten während der späteren Bauausführung sollen ausgeschlossen sein. Hierfür sind Bestandsdaten notwendig, die inhaltlich und geometrisch zuverlässig die bauliche Realität wiedergeben.

Überlegen Sie auch, ob die Bestandsaufnahme nicht mit einem Mehrwert verbunden werden kann. Meist ist es nur ein kleiner Schritt, der die mehrfache Nutzung von Bestandsdaten erlaubt. Das erst schafft Synergien und sichert eine nachhaltige Wirtschaftlichkeit. Vier Verfahrensvarianten dominieren derzeit den Markt. Die Qualität der erzeugten Bestandsdaten unterscheidet sich dabei erheblich.

Scannen & Vektorisieren

Beim "Scannen & Vektorisieren" wird die vorhandene Papiervorlage über einen Scanner digitalisiert. Es entsteht eine Bildgrafik. Diese wird dann via Software automatisch oder halbautomatisch in Linien umgewandelt. So entsteht die CAD-Zeichnung.

Eine Wertung oder Gewichtung des Planinhalts erfolgt nicht. Geometrische Beziehungen wie Parallelitäten, Fluchten oder rechte Winkel bleiben unberücksichtigt. Der analoge Planinhalt geht 1:1 ins Digitale über.

Vorteil des Verfahrens: Minimaler Aufwand und damit minimale Kosten. Künftig können Sie Ihren Archivplan an Ihrem Arbeitsplatz am PC-Bildschirm betrachten und ausdrucken, statt umständlich im Archiv zu recherchieren und per Lichtpaustechnik den Plan zu vervielfältigen.
Nachteil: Für die CAD-Weiterbearbeitung, z. B. für eine Entwurfsplanung, ist dieser Plan unbrauchbar. Zum einen ist sein Inhalt nicht geprüft, zum anderen lässt die Geometrie zu viele Zweifel offen. Wer dennoch diese Verfahrensvariante für seine Planung wählt, geht das Risiko bewusst ein.

CAD-Nachzeichnen

Diese Herstellungsvariante setzt eine Qualitätsstufe höher an. Gleichwohl vermag auch sie nur das zu übertragen, was in den vorhandenen Plänen gezeichnet ist. Der Bestandsplan entsteht dadurch, dass der Planinhalt anhand der in der Planvorlage enthaltenen Bemaßung per CAD nachkonstruiert wird. Im Gegensatz zum Verfahren "Scannen & Vektorisieren" werden hier durch das Interpretieren, Analysieren, Werten und Gewichten der dargestellten Geometrie Unstimmigkeiten aufgedeckt.

Ein Nachteil dieser Variante zeigt sich, wenn wichtige Maßangaben fehlen. Wenn beispielsweise Gebäudeachsen nicht rechtwinklig aufeinander treffen, sondern schiefwinklig sind und der entscheidende Drehwinkel nicht angegeben ist, dann bleibt nichts anderes übrig, als die fehlende Maßangabe grafisch abzugreifen.

Dies kann sich extrem negativ auswirken. Sie haben zwar einen digitalen Bestandsplan und können Raumbeziehungen, Flächengrößen – z. B. für das Facility Management – hinreichend zuverlässig ablesen. Die Abweichungen im Kleinen halten sich in Grenzen. Doch Sie verfügen über keine geometrisch zuverlässigen Angaben, was den Gesamtkontext betrifft: Das Gebäude lässt sich nicht in die Grundstückstopologie einpassen, auch nicht in die rechtlichen Beziehungen von Eigentumsgrenzen. Ihr Ergebnis ist nur eingeschränkt für bestimmte Aufgaben zu gebrauchen. Es ist nicht allgemein verwertbar.

CAD-Nachzeichnen mit Ortsbegehung

Die Defizite des reinen Nachzeichnens minimieren und gleichzeitig die Qualität des Ergebnisses erhöhen, das ist das Ziel dieser Variante: Die Ortsbegehung soll die Restzweifel, die der vorhergehenden Variante anhaften, möglichst umfassend tilgen.

Zweifel können zu Beginn oder am Ende der Plandigitalisierung bestehen. Bei schiefwinkligen Gebäudeachsen wird eine Ortsbegehung zu Beginn sinnvoll: Hierbei wird in einem vorgelagerten Schritt die Gebäudehülle in einem örtlichen Aufmaß erfasst. Damit ist ihre Geometrie vermessungstechnisch einwandfrei gesichert, und das Achsensystem kann zuverlässig rekonstruiert werden. In der eigentlichen Phase der Plandigitalisierung lassen sich dann die Planinhalte diesem "vermessenen" Rahmen einpassen.

Ortsbegehungen im Nachgang einer Plandigitalisierung machen Sinn, wenn nicht übereinstimmende Darstellungsinhalte zwischen Grundrissen, Schnitten und Ansichten festgestellt wurden. Diese können dann im Vergleich mit der tatsächlichen Örtlichkeit eliminiert werden. Die Ortsbegehung führt zu einem Abgleich der Informationen in den verschiedenen Planprojektionen.
Aber Vorsicht: Die Ortsbegehung ersetzt nicht das Aufmaß! Bei der Ortsbegehung können Grundrissteilungen geprüft, Schlüsselmaße kontrolliert werden. Aber es wäre fatal zu glauben, mit der Ortsbegehung sei eine maßliche Verbesserung der Gesamtgeometrie verbunden.

Örtliches Aufmaß

Das örtliche Aufmaß ist schließlich das Verfahren, das absolut stimmige und vollständige Bestandsdaten liefert. Die Darstellung der Baukonstruktion basiert auf vermessenen Daten. Angaben zur Höhenentwicklung des Gebäudes und lichte Höhen von Türen, Fenstern usw. sind vollständig enthalten. Die Bestandspläne sind geometrisch und inhaltlich abgeglichen.
Der Auftraggeber kann sich darauf verlassen, dass die so ermittelten Bestandsdaten in jeder Hinsicht zuverlässig sind. Hierfür trägt der Auftragnehmer die Gewähr. Diesen Gewährleistungsgedanken sollten Sie auf jeden Fall in Ihre Überlegungen einbeziehen, wenn Sie sich zwischen der einen oder anderen hier vorgestellten Erfassungsvariante entscheiden.
Lediglich Gewissenhaftigkeit, Sachverstand und Erfahrung leisten Gewähr dafür, dass unstimmige Planinformationen entdeckt und durch plausible Lösungen beseitigt werden. Je nach Variante rekrutieren sich die Lösungen aus den Erkenntnissen der Ortsbegehung (Variante 3), der Analyse im Kontext der Plandarstellungen (Variante 2) oder gar nicht (Variante 1).

Entsprechend gestaltet sich der Schaden für den Auftraggeber: Kostenwagnis in der Bauausführung, Zeitverzug, Imageverlust, usw. Sie treffen letztlich einen Kompromiss, bei dem Sie zwischen Kostenersparnis bei der Herstellung von Bestandsplänen und Risikoübernahme bei der Nutzung der Bestandspläne abwägen. Unter diesen Aspekten ist das „örtliche Aufmaß“ das optimale Verfahren, da die Ergebnisse universell geeignet sind.

Durch die ständig steigenden Anforderungen an Planungssicherheit, Termineinhaltung und Kostenstabilität kommt der Gebäudebestandserfassung eine immer größere Bedeutung zu. Beim Planen im Bestand muss sich der Architekt auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der dargestellten Baugeometrie verlassen können. Erst die umfassende vermessungstechnische Bestandsaufnahme gewährleistet diese Zielsetzung und schafft so die Voraussetzung für eine nachhaltige Wirtschaftlichkeit der Bestandspflege und -verwaltung und/oder einer eventuellen Baumaßnahme.

Fordern Sie uns, sprechen Sie uns an. Auch für Ihre Aufgabe finden wir eine gemeinsame Lösung.


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